Comment vendre un appartement loué ?

Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier loué et vous envisagez de le vendre ? Vous vous demandez comment vendre un appartement occupé et à qui le vendre ? 

Lorsque vous vendez un logement occupé, vous avez certaines obligations en tant que vendeur. Il est important de connaître les conditions à respecter pour effectuer la vente d'un logement occupé.

Dans de nombreuses villes belges, il existe un marché immobilier spécifique pour les logements loués, offrant des opportunités de rentabilité attractives.

Nous vous fournirons toutes les informations et conseils nécessaires pour vous aider à avancer et à répondre aux questions que pourrait poser un acheteur intéressé par un logement occupé.

Comment vendre un appartement loué ?

Lorsqu'un investisseur envisage d'acheter un bien immobilier dans le but de le louer, la rentabilité est l'élément clé qu'il évalue pour s'assurer d'obtenir un placement financier intéressant.
‍

Si vous vous tournez vers les banques ou les fonds d'investissement, les propositions de rendement annuel se situent généralement autour de 2%.
‍

Certains investisseurs se tournent vers l'immobilier, qui offre une diversité de biens et présente plusieurs avantages, mais comporte également des risques qu'il est essentiel d'analyser. Les calculs à effectuer diffèrent totalement de ceux liés à l'achat d'une résidence principale ou secondaire.
‍

La question principale pour un investisseur est de savoir combien d'argent il pourra gagner chaque année par rapport au montant investi. Cela se traduit dans l'immobilier par le terme de "rentabilité locative". Évaluer la rentabilité de l'investissement implique de prendre en compte le risque lié à la location et de calculer les différentes formes de rentabilité (nette, brute, etc.).

Calcul de la rentabilité locative brute et nette

Le calcul de la rentabilité locative est très simple, il consiste à prendre en compte les revenus locatifs annuels et à les rapporter au coût d'achat du bien immobilier.
‍

Voici les éléments nécessaires pour effectuer ce calcul :

• Le loyer mensuel hors charges.
• Le prix d'achat du bien immobilier.
• Le montant des frais de notaire et des frais liés à l'achat.
  ‍

Pour calculer la rentabilité nette, il est nécessaire de déduire tous les frais annexes annuels du montant des loyers annuels. Cela inclut les frais de financement, le précompte immobilier, les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire, les différentes assurances (vacance locative, loyers impayés, etc.), ainsi que les frais d'entretien.

La formule pour calculer la rentabilité locative nette avant impôts est la suivante :

‍

Rentabilité locative nette avant impôts = (loyer annuel - Charges et frais divers) / prix total d'achat x 100 = pourcentage de rendement net.
‍

Vos obligations en tant que vendeur

En tant que vendeur d'un bien immobilier occupé par un locataire, vous devez informer le locataire de la situation sans lui donner de préavis de départ. Aucun délai de prévenance n'est applicable, car le locataire reste dans les lieux jusqu'à la fin du bail et n'a pas de droit de priorité sur l'achat, sauf s'il est dans les lieux depuis au moins 18 ans.

‍

Le contrat de location avec le locataire en place se poursuit jusqu'à la date prévue initialement, dans les mêmes conditions. Pendant la période de mise en vente, vous devez informer le locataire et il est obligé de permettre les visites de la maison ou de l'appartement. La seule modification concerne les coordonnées bancaires du nouveau propriétaire, qui seront communiquées lors de la signature définitive chez le notaire.