5 points à vérifier avant de signer son bail d'habitation

Avant de signer un bail, des vérifications s’imposent. Voici ci-dessous 5 points importants du bail à vérifier.

1. La durée du bail d’habitation

Avant de commencer à emballer vos affaires, il est essentiel de prendre le temps de lire attentivement le contrat de location que vous vous apprêtez à signer. L'un des points cruciaux à examiner est la durée du contrat. La plupart des baux sont établis pour une période de 3 ans. Cependant, il est important de noter que si aucune durée n'est spécifiée, le contrat sera automatiquement d'une durée de 9 ans.

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Qu'en est-il de la résiliation du bail ?

Le bail sera reconduit de façon tacite à la fin de la période convenue dans le contrat. Par conséquent, le propriétaire ou le locataire qui ne désire pas prolonger le bail à son échéance devra en informer expressément son cocontractant en respectant le préavis fixé au contrat (ou, à défaut de stipulation contractuelle à cet égard, le préavis prévu par l’usage des lieux).

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2. Le loyer et les charges

Avant de signer un bail, il est crucial de vérifier attentivement le montant du loyer. Le contrat de location devrait inclure les informations suivantes :

• Le montant du loyer et des charges : Assurez-vous que le montant du loyer correspond à celui que vous avez négocié.
• Les modalités de paiement du loyer (par exemple, le 15 de chaque mois).
• Les modalités de paiement des charges (provisions et régularisation ou forfaitaires).

La législation prévoit que le montant maximal du loyer que le propriétaire peut demander ne peut dépasser 5 % de la somme que le propriétaire a investi dans l’immeuble. La notion de capital investi inclut :

• le prix du terrain sur lequel se trouve l’habitation ;
• le prix de la construction de l’immeuble ;
• le montant investi dans d’éventuelles rénovations et transformations.

Attention, il n’y a pas d’indexation automatique au Luxembourg. Le loyer est fixé au moment de la signature du contrat de bail. Il ne peut être adapté que tous les 2 ans.

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3. La garantie

Avant d'emménager dans votre nouvel appartement, il est probable que vous deviez signer un contrat de garantie locative. À la fin du bail, le propriétaire vous restituera le montant de cette garantie si vous avez laissé le logement en bon état. Bien que légalement non obligatoire, la garantie locative peut vous être demandée de cinq manières différentes :

1. une garantie bancaire dite "à première demande" : dans ce cas, la garantie est fournie au bailleur par l’établissement bancaire du locataire
2. une garantie locative par simple virement bancaire directement sur le compte du bailleur ;
3. une garantie locative payée en espèces : une telle solution ne peut venir que du locataire et ne peut pas être imposée par le bailleur
4. une garantie locative fournie par l’Etat
5. une assurance garantie locative :

Cette garantie locative ne peut pas dépasser 3 mois de loyer.

Il est important de discuter avec le propriétaire de la méthode qui vous convient le mieux et de l'indiquer dans le contrat de bail. Dans tous les cas, il est crucial de ne jamais payer la garantie locative en espèces ou par virement sur le compte du propriétaire.

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4. L’état des lieux

Avant de le signer, il est essentiel de passer en revue toutes les pièces du logement, en ne laissant aucun recoin oublié : sols, murs, plafonds, portes, fenêtres, tuyauterie, électroménager, etc. Tout défaut existant avant votre emménagement doit être consigné dans l'état des lieux afin d'éviter qu'il ne vous soit facturé lors de l'état des lieux de sortie. Il est également recommandé de prendre des photos pour disposer de preuves supplémentaires en cas de litiges. Si vous le souhaitez, vous pouvez également convenir avec le propriétaire de faire appel à un expert pour effectuer l'état des lieux à votre place. Les frais associés à cette option s'élèvent généralement à environ 200 €, partagés à parts égales entre vous et le propriétaire.

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5. L’assurance habitation

Lorsque vous louez un logement, le propriétaire assure le bâtiment contre les catastrophes naturelles ou les dommages immobiliers. Toutefois, cette assurance ne couvre pas les dommages que vous pourriez causer en tant que locataire. C'est pourquoi il est nécessaire de souscrire à une assurance appelée responsabilité civile locative (RC locative). Au Luxembourg, vous n'êtes pas obligé de souscrire à cette assurance, à moins que cela ne soit spécifié dans votre contrat de bail. Il est donc important de vérifier si votre propriétaire l'exige avant d'emménager. Même si elle n'est pas obligatoire, il est fortement recommandé de souscrire à une RC locative, car en tant que locataire, vous êtes tenu de rendre le logement dans le même état. Par exemple, si vous provoquez un incendie en essayant une nouvelle recette de cookies, tous les frais de réparation seront à votre charge si vous n'avez pas d'assurance responsabilité civile locative.